Rok 2025 przynosi wyraźne zróżnicowanie sytuacji na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, ceny pozostają na wysokim poziomie, co w połączeniu z trudniejszym dostępem do finansowania hipotecznego ogranicza tempo sprzedaży. Z kolei mniejsze miasta wojewódzkie, choć oferują bardziej przystępne warunki cenowe, mierzą się z ograniczoną dynamiką rozwoju nowych inwestycji.
Warszawa – największy i najbardziej wymagający rynek
Stolica Polski niezmiennie pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w kraju. Średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wynosi tu około 12 500 zł/m², co wynika zarówno z ograniczonej podaży gruntów, jak i wysokiego popytu, zwłaszcza wśród inwestorów. Jednak presja inflacyjna, wzrost kosztów życia oraz wysokie stopy procentowe wpływają na coraz bardziej selektywne decyzje zakupowe klientów.
Miasta do 150 tys. mieszkańców – bardziej stabilne, ale z wyzwaniami
W miastach liczących do 150 tys. mieszkańców, takich jak Opole, Kielce, Rzeszów czy Gorzów Wielkopolski, średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym mieszczą się w przedziale 6 500–8 000 zł/m². Choć są one znacznie niższe niż w Warszawie, również tutaj obserwuje się ich systematyczny wzrost, związany głównie z rosnącymi kosztami budowy.
Pomimo stabilniejszego rynku i niższego progu wejścia dla kupujących, deweloperzy działający w tych ośrodkach zwracają uwagę na pogarszającą się opłacalność inwestycji. Brak lokalnych programów wspierających budownictwo mieszkaniowe oraz ograniczenia administracyjne wpływają na spowolnienie tempa realizacji nowych projektów.
Wzrost cen mieszkań 2024–2025
| Rok | Gorzów Wlkp. (%) | Warszawa (%) |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | 5 |
| 2025 | 16 | 7 |
Źródło: Local Real Estate Monitor 2025
Gorzów Wielkopolski – stabilny rynek z rosnącym potencjałem
Choć gorzowski rynek mieszkaniowy nie wyróżnia się na tle innych miast wojewódzkich pod względem liczby inwestycji czy rozmachu realizacji, to w ostatnim czasie notuje wyraźny wzrost aktywności deweloperskiej. Średnia cena ofertowa mieszkań w Gorzowie wynosi obecnie 8 056 zł/m², co oznacza wzrost o ponad 16% rok do roku.
Wśród najbardziej interesujących projektów realizowanych obecnie w Gorzowie Wielkopolskim znajdują się:
- projekt „Przy BWA”, realizowany przez Alia Development we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Górczyn. To prestiżowa inwestycja położona w sercu miasta, tuż obok „Galerii BWA”. Osiedle oferuje przestronne i funkcjonalne mieszkania o podwyższonym standardzie wykończenia, łącząc nowoczesność z wygodą miejskiego życia. Na terenie osiedla znajdują się podziemne miejsca postojowe, które zapewniają mieszkańcom komfort i bezpieczeństwo parkowania. Lokalizacja zapewnia bezpośredni dostęp do komunikacji miejskiej, kultury, rozrywki, sklepów oraz terenów zielonych, co czyni je doskonałym miejscem zarówno dla rodzin, jak i singli.
- Apartamenty Czereśniowa od domybw.pl – nowoczesne osiedle położone w spokojnej, zielonej części Gorzowa. Apartamenty łączą nowoczesną architekturę z funkcjonalnością, oferując starannie zaprojektowane mieszkania o różnych układach i metrażach. Przestronne, doświetlone wnętrza z dużymi balkonami, zapewniają komfort i swobodę życia. Inwestycja dysponuje także podziemnymi miejscami postojowymi, które zwiększają wygodę mieszkańców. Lokalizacja gwarantuje łatwy dostęp do szkół, sklepów, komunikacji miejskiej oraz terenów rekreacyjnych, co czyni osiedle idealnym miejscem dla osób ceniących komfort i styl.
- Słoneczne Wzgórze od TOM-BUD Developer – kompleks trzech budynków wielorodzinnych z około 200 mieszkaniami o powierzchni od 36 do 101 m². Inwestycja charakteryzuje się nowoczesną architekturą, reprezentacyjną elewacją oraz przestronnymi mieszkaniami. Oferuje parking, windy oraz tereny rekreacyjne.
- inwestycje firmy Budnex, doświadczonego dewelopera, który realizuje np. Osiedle Europejskie — nowoczesny kompleks z mieszkaniami 2-, 3- i 4-pokojowymi, wyposażonymi w przestronne balkony, garaże podziemne oraz komórki lokatorskie.
Czynniki wpływające na rynek pierwotny mieszkań w Polsce w 2025 roku
- Wysokie stopy procentowe – ograniczają dostępność kredytów i redukują popyt
- Wzrost kosztów materiałów budowlanych – wpływa na opłacalność inwestycji
- Brak lokalnych programów wspierających budownictwo mieszkaniowe
- Zróżnicowanie regionalne – różne tempo wzrostu w dużych i mniejszych miastach
- Rosnące zainteresowanie mniejszymi rynkami – zwłaszcza wśród młodszych nabywców
Warszawa, z cenami przekraczającymi 12 000 zł za metr kwadratowy, nadal jest liderem pod względem kosztów zakupu mieszkań. Wysokie ceny wynikają z silnego popytu, ograniczonej podaży atrakcyjnych gruntów pod budowę oraz rosnących kosztów realizacji inwestycji. Jednak presja wzrostu stóp procentowych znacząco ogranicza dostępność kredytów hipotecznych, co może prowadzić do spowolnienia sprzedaży i stabilizacji cen.
Z kolei mniejsze miasta wojewódzkie z populacją do 150 tys. mieszkańców oferują znacznie niższe ceny, oscylujące średnio między 6 500 a 8 000 zł/m². Przykład Gorzowa Wielkopolskiego pokazuje, że nawet na rynku o mniejszej dynamice można odnotować ponad 16% wzrost cen rok do roku. W porównaniu do Warszawy, wzrost cen w Gorzowie jest bardziej zauważalny procentowo, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu lokalnym rynkiem i stopniowym zacieśnianiu się podaży.
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym (2025)
| Miasto | Cena ofertowa za m² (zł) |
|---|---|
| Warszawa | 12 500 |
| Gorzów Wielkopolski | 8 056 |
| Opole | 7 200 |
| Kielce | 6 900 |
| Rzeszów | 7 300 |
Źródło: Raport rynku nieruchomości 2025, Polska Agencja Nieruchomości
Podsumowanie i wnioski
Polski rynek pierwotny w 2025 roku funkcjonuje w złożonym otoczeniu gospodarczym. Podczas gdy Warszawa utrzymuje status lidera, mniejsze miasta, takie jak Gorzów Wielkopolski, zyskują na znaczeniu dzięki rosnącej jakości inwestycji i przystępniejszym cenom.
Wyzwaniem dla całego sektora są nadal wysokie stopy procentowe i brak programowego wsparcia mieszkaniowego, co wpływa na ograniczoną aktywność deweloperów. Równocześnie jednak obserwujemy coraz wyraźniejsze różnicowanie się rynków lokalnych, co zmusza inwestorów i nabywców do bardziej świadomych decyzji.
Perspektywy na przyszłość
Choć rynek pierwotny funkcjonuje dziś w warunkach wyzwań ekonomicznych, prognozy na drugą połowę 2025 roku są umiarkowanie pozytywne. Możliwe stopniowe łagodzenie polityki pieniężnej — w tym obniżki stóp procentowych — może pobudzić popyt i zwiększyć zdolność kredytową nabywców.
W dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa, ceny prawdopodobnie pozostaną wysokie, jednak tempo wzrostu może się ustabilizować. Z kolei w miastach średniej wielkości, jak Gorzów Wielkopolski, spodziewać się można dalszego rozwoju jakościowego — nie tyle ilościowego, co zorientowanego na wymagającego klienta.
Dalsze kierunki rozwoju będą w dużej mierze zależne od decyzji administracyjnych, zmian regulacyjnych i dostępności finansowania. Jedno pozostaje pewne: rynek staje się coraz bardziej selektywny i lokalny — a świadome decyzje zakupowe, poparte analizą, będą kluczem do sukcesu zarówno dla nabywców, jak i inwestorów.
